Investire sul mattone

Con mercati volatili come gli attuali, è difficile scegliere i settori su cui puntare. Se si guarda alle performance passate, però, un segnale chiaro viene dai fondi che investono sui titoli del settore immobiliare. Da inizio anno il guadagno medio di questi fondi è stato del 3,3%, a un anno il 7,9% e negli ultimi tre anni il 45,5%. E le prospettive sono delle migliori ancora per il prossimo anno.

Juli Iacuaniello, 03/08/2001 | 12:32
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Quando si pensa a un fondo difensivo, quelli che investono sul settore immobiliare non sono i primi a venire in mente, soprattutto perché sono ancora pochi quelli distribuiti in Italia. I loro rendimenti, però, hanno superato quelli di quasi tutti gli altri fondi settoriali nel corso degli ultimi 18 mesi. Si tratta di fondi che investono su società che operano in diverse aree di attività, spaziando dalla costruzione e commercializzazione di edifici, alla compravendita e la locazione immobiliare, alla componentistica per l’edilizia. Tutte società il cui andamento spesso è inversamente correlato con quello dei mercati azionari nel loro complesso. Un esempio per tutti viene dalla recente sovraperformance del settore se messo a confronto tanto con gli indici generali delle Borse quanto con se

ttori ciclici come il tmt.

Se è storia il fatto che la possibilità di rendimenti a tre cifre sul settore della tecnologia ha spostato via in un batter d’occhio gli investitori dal settore immobiliare negli anni del boom di Borsa, causando un crollo nelle quotazioni dei fondi che investono sull’area immobiliare, nel corso del 2000 si è cominciato ad assistere a un ritorno al mattone, al più sicuro settore immobiliare, preso di mira da quegli investitori che, scottati, hanno perso fiducia sui titoli tmt. Al punto che, stando ai commenti del team di gestione di Ing real estate, nel corso dell’ultimo mese i fondi azionari immobiliari hanno conseguito una sovraperformance dell’8% rispetto all’andamento dello S&P500 e molti investitori hanno spostato i loro portafogli verso questi investimenti meno volatili rispetto al resto del mercato, anche se con un livello di rischio medio-alto.

La prima società a offrire in Italia un fondo aperto che investe sull’area immobiliare è stata Morgan Stanley Dean Witter che, dopo aver gestito a lungo fondi immobiliari chiusi, ha creato sei anni fa la Sicav Us real estate securities fund, seguita in breve tempo da un comparto asiatico e da un altro europeo. Tra i 14 fondi Azionari immobiliari disponibili in Italia è stato proprio Msdw sicav Us real estate securities fund il migliore da inizio anno con il 13,4% di crescita, il 15,1% a un anno, il 59,5% a tre anni – una sovraperformance che ha consentito al fondo della Msdw di battere colleghi azionari di diversi altri settori. La sua politica di investimento è centrata al 100% sui titoli del mercato statunitense, in particolare su società che gestiscono uffici e alberghi, ritenute più sicure e redditizie di quelle operanti nella gestione di case private. Per questo fondo sono previste una commissione di gestione dell’1,25% e una di entrata del 5,75%, con un versamento minimo iniziale di 5.000 dollari.

E’ sempre della batteria Msdw il fondo peggiore da inizio anno, il Msdw sicav asian property, che investe oltre il 60% del suo patrimonio nelle società quotate delle Borse asiatiche, principalmente su Hong Kong. Il 20% del portafoglio è investito attualmente sui due maggiori titoli giapponese: il Mitsubishi estate e il Mitsui fudosan. Perché tanta differenza tra i risultati dei due comparti? Non è tanto lo stile di gestione, quanto piuttosto la scelta delle diverse aree geografiche: quello asiatico è l’unico mercato in cui la correlazione negativa tra i titoli del settore immobiliare e la Borsa è più debole. “I titoli attivi nell’immobiliare in Asia”, ha detto Stefano Russo, direttore di Msdw in Europa, “sono prevalenti su questi listini, sui quali la loro capitalizzazione di Borsa è tra le più elevate al mondo. In Asia è difficile trovare una società assolutamente svincolata dall’immobiliare”. Con i recenti ribassi di Borsa era dunque inevitabile, anche per questi titoli e di conseguenza per i fondi che vi investono, conseguire buone performance.

Quali sono le attese per il futuro? “Nel breve non ci aspettiamo una correzione del mercato”, ha spiegato il team di gestione di Ing real estate, “ma temiamo rintracciamenti sul settore negli Usa e in Gran Bretagna e per questo continuiamo a essere sottopesati su quest’area geografica”. Su un orizzonte temporale più lungo Stefano Russo si aspetta rendimenti tra l’8% e il 12% nel corso del prossimo anno. “L’investimento in fondi immobiliari sta diventando sempre più popolare, anche per ottenere una migliore diversificazione”, ha detto Russo, “ma la strada da fare è ancora molta se ci si confronta con paesi come gli Stati Uniti, dove un portafoglio azionario medio è pesato sul settore immobiliare tra il 5% e il 10%”.

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