Robert van den Oever: Benvenuti a Morningstar. Dopo i problemi con le banche, gli investitori ora guardano agli immobili commerciali come la nuova potenziale fonte di rischio. Oggi sono in compagnia di Thomas De Fauw, analista di Morningstar Manager Research, con il quale approfondiremo il momento particolare che sta attraversando il mercato immobiliare. Benvenuto Thomas. Puoi spiegarci cosa sta succedendo in Europa?
Thomas De Fauw: Ciao, Robert. Sì, sembra che gli investitori abbiano avuto diversi flashback della crisi finanziaria globale di circa 15 anni fa. Tuttavia, quello che sta succedendo, credo, è che stiamo iniziando a vedere l'impatto del forte aumento dei tassi di interesse dello scorso anno. E sembra che il mercato sia alla ricerca di anelli deboli nel sistema.
Come hai detto, all'inizio le banche hanno dominato i titoli dei giornali, ma anche gli immobili commerciali hanno fatto notizia il mese scorso. A marzo, l'indice MSCI Europe è rimasto piatto, mentre gli indici del settore immobiliare in Europa sono scesi di circa il 12%. I fondi europei nella categoria immobiliare hanno subito perdite simili, e non dimenticare che questi comparti hanno già perso oltre il 33% lo scorso anno poiché gli investitori avevano già valutato i futuri aumenti dei tassi e una crescita economica più debole. Naturalmente, queste perdite sono molto lontane dal declino del 2007, ma la correzione ha senso ora che l'indice Morningstar Developed Market Europe Real Estate è tornato ai minimi registrati nella prima fase del Covid-19.
Van den Oever: Infatti, come hai detto tu, ci sono state grosse perdite. Quindi, perché gli investitori ora stanno penalizzando gli immobili commerciali?
De Fauw: Questa è una buona domanda. In un certo senso, il segmento uffici e quello degli immobili a uso commerciale sono stati sotto pressione da quando il Covid-19 ha cambiato le nostre abitudini lavorative e di acquisto, e il mercato immobiliare, come ho detto, ha subito una forte correzione già nel 2020. Tuttavia, il crollo della Silicon Valley Bank ha fatto sì che si prestasse attenzione al fatto che molti di questi prestiti immobiliari commerciali siano detenuti da banche regionali negli Stati Uniti. Il tempo dirà quanto sia grande il problema. Naturalmente, molti fattori giocano un ruolo in questo caso. Ma nel frattempo, molto probabilmente le banche saranno più caute nell’erogare i loro prestiti. E questi standard di credito più severi sono chiaramente una cattiva notizia per le società immobiliari, in particolare quelle che fanno molto affidamento sul debito.
Ad esempio, i REIT, fondi comuni di investimento immobiliare, forse meno conosciuti in Europa, sono fondi che possiedono o finanziano immobili produttori di reddito, come uffici, condomini, nonché centri per la logistica e data center. Questi sono piuttosto interessanti perché se guardi alla struttura che hanno, in realtà sono tenuti a pagare agli investitori il 90% degli interessi o dei redditi da locazione che generano sotto forma di dividendi. Ciò significa che non sono in grado di crearsi un cuscinetto per i momenti difficili. Pertanto, in questo contesto, tassi di interesse sui prestiti più elevati e, probabilmente, minori redditi da locazione potrebbero in ultima analisi influire su tali dividendi, rendendo questi fondi meno attraenti per gli investitori.
Van den Oever: Puoi dirci quali sono le prospettive future, oltre ad alcune idee di investimento di Morningstar relativamente a questo settore?
De Fauw: È difficile prevedere cosa accadrà. Molti di questi asset sono scambiati a prezzi molto più vantaggiosi di quanto non lo fossero un anno fa, ma il loro apprezzamento potrebbe richiedere più tempo di quanto pensano gli investitori. In ogni caso, una buona conoscenza dei propri investimenti è sempre stata fondamentale, ma lo è soprattutto oggi.
Per quegli investitori interessati a questo segmento che non desiderano acquistare REIT o azioni immobiliari, sono disponibili strategie passive e attive. Un asset manager che stimiamo molto è Frédéric Tempel, che gestisce la strategia immobiliare quotata in Europa di AXA dal 2003 e ha accumulato un'esperienza in questo settore che pochi possono eguagliare. Inoltre, può contare su un team stabile ed esperto attorno a sé e ha portato avanti questo processo di investimento in modo coerente.
Si tratta di un fondo a gestione attiva, che riteniamo dovrebbe servire bene gli investitori durante l'intero ciclo di mercato. Il fondo è diversificato in sottosettori quali immobili residenziali, uffici e immobili industriali. Questo gestore generalmente favorisce i titoli di qualità superiore e, in particolare, esclude i titoli con pratiche di governance aziendale deboli o bilanci scadenti. Il 2022 è stato un anno molto difficile in cui questa strategia ha perso più di un terzo del suo valore. Ma se guardiamo nel lungo termine, il suo track record sembra solido. Valutiamo con un rating pari ad Alto il pilastro Persone e con un giudizio pari a Superiore alla Media quello relativo al Processo. Questi due giudizi si traducono in un Analyst Rating pari a Silver per la classe senza costi di retrocessione.
Van den Oever: Ok, Thomas, grazie mille per il tuo approfondimento sui recenti sviluppi nei mercati immobiliari. Per Morningstar sono Robert van den Oever. Grazie per averci seguito.
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