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In Svezia i prezzi delle case sono crollati del 15% nel 2022, una drammatica inversione di un rally decennale che ora minaccia di spingere il paese in recessione. Ma il mercato immobiliare svedese non è l'unico ad essere in difficoltà.
I dati pubblicati dall’Ufficio statistico dell'Unione europea Eurostat mostrano come nel quarto trimestre del 2022 si sia registrato nella regione il primo calo dei prezzi delle case (su base trimestrale) dal 2015. La contrazione dei prezzi si è verificata solo in 15 dei 27 paesi dell'UE, mentre in altri si sono toccati nuovi massimi. Questo, dunque, è un buon momento per esaminare le dinamiche divergenti riscontrate nel mercato immobiliare della regione.
Dalla crisi del debito europeo, i prezzi degli immobili hanno registrato un costante rialzo dovuto ai tassi di interesse estremamente bassi e al facile accesso al credito. Ora che i tassi sono aumentati in maniera così veloce, le ricadute sui prezzi delle case si stanno rivelando molto disomogenee. A quanto pare, la regione è approssimativamente divisa in paesi in cui i mutui sono prevalentemente a tasso variabili e paesi in cui prevalgono quelli a tasso fisso.
Nel caso di Francia e Belgio, la quasi totalità dei mutui ha un tasso fisso per l'intera durata e anche in Germania e nel Regno Unito la quota di chi sottoscrive mutui a tasso fisso è molto alta. Al contrario, nei paesi nordici e dell'Europa orientale le famiglie preferiscono contrarre mutui a tasso variabile. Nel caso della Svezia, in cui il mercato immobiliare si distingueva per i suoi prezzi accessibili, l'impatto della risalita dei tassi di interesse è stato immediatamente visibile.
Tornando indietro negli anni, superata la crisi del settore bancario si è assistito a un graduale allentamento delle condizioni di prestito da parte degli istituti di credito che ha dato origine a una tendenza a livello regionale in cui l'indebitamento è aumentato rispetto al potere d’acquisto delle famiglie. Questo fenomeno è emerso in maniera forte in Svezia, dove il valore dei prestiti è pari al doppio del reddito disponibile delle famiglie, ma anche in Olanda e Danimarca questo rapporto ha raggiunto livelli elevati.
Dei 30 paesi che fanno parte dell’European Economic Area (EEA) e del Regno Unito, solo quattro hanno registrato un calo dei prezzi delle case durante il 2022: Danimarca e Svezia, che hanno un rapporto debito residuo/reddito familiare superiore al 170%, e Germania e Finlandia, il cui ratio si attesta sotto quota 80%. Tuttavia, le dinamiche locali dei prezzi delle case sono più complesse e non sempre comparabili, e non tutti questi paesi sono destinati a una netta correzione dei prezzi delle case. In Germania, dove prevalgono i mutui a tasso fisso a 10 e 20 anni, la maggior parte delle famiglie saranno protette in caso di una forte discesa dei prezzi delle case. Quindi, a meno che l’economia del paese non entri in recessione, è difficile ipotizzare un forte aumento delle vendite degli immobili. In Europa dell’Est, l’elevata percentuale di mutui a tasso variabile non ha prodotto gli stessi effetti registrati nei paesi nordici, questo perché nell’Europa del nord le famiglie prendono in prestito importi molto maggiori rispetto al reddito disponibile.
È' l’inizio di qualcosa di brutto?
Nel terzo trimestre del 2022 si è registrato il picco dell'indice dei prezzi delle case in Europa. I dati forniti dall’Eurostat ci permettono di mappare i paesi in cui i prezzi stanno scendendo più velocemente e di verificare una corrispondenza tra questi risultati e quelli dei grafici precedenti relativi al maggior indebitamento delle famiglie, alla più alta vulnerabilità ai tassi di interesse e alla maggiore crescita dei prezzi dal 2015.
La vera crisi immobiliare potrebbe essere ancora lontana. “L’incertezza attorno alle banche della regione causata dall'acquisizione forzata di Credit Suisse ha costretto gli istituti di credito a rivalutare in primo luogo a chi prestano il loro denaro, siano esse altre banche o clienti privati", ha scritto Mike Field, European equity strategist di Morningstar. Luis de Guindos, vicepresidente della BCE, ha detto di aspettarsi “un inasprimento degli standard creditizi e una decelerazione nella crescita dei volumi di prestito".
Quello che è certo è che ci troveremmo davanti a una crisi immobiliare irregolare. I mercati nazionali, all’interno della regione, sono troppo diversi l'uno dall'altro perché si assista a un unico movimento al ribasso come quello registrato negli Stati Uniti nel 2007. Per avere un'idea di dove il rischio è maggiore, si possono osservare i segnali che arrivano dal mercato svedese.
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