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Usa, perché il mattone soffre

L’indice Morningstar real estate ha iniziato l’anno con un passo molto diverso rispetto al 2021. Le aspettative dei costruttori, intanto, peggiorano. I prezzi alti delle case potrebbero scoraggiare gli acquisti.

Marco Caprotti 17/02/2022 | 12:12
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Il settore immobiliare americano sembra aver perso lo stato di forma che aveva caratterizzato il 2021. L’indice Morningstar US Real Estate da inizio anno (fino al 16 febbraio e in dollari) ha perso il 10,9% dopo il 38,28% segnato nel 2021 e il -4,20% del 2020.

Da gennaio il paniere generale US Market ha segnato -6,3% (+25,7% l’anno scorso e +20,9% nel 2020).

Indici Morningstar US Real Estate e US Markets a confronto dal 2020

 

Fonte: Morningstar Direct

Il peggioramento della situazione è confermato dalle ultime indicazioni arrivate dagli Usa e sintetizzate dall’indice NAHB.

L'indicatore, elaborato dalla National Association of Home Builders (NAHB), dà un quadro delle aspettative di vendita dei costruttori nel presente e nell'arco dei prossimi sei mesi: una lettura inferiore a 50 mostra una prevalenza di giudizi negativi, mentre un livello superiore indica maggiore ottimismo.

E’ vero che per febbraio il dato si è attestato a 82 punti, ma si tratta di un punto in meno rispetto al risultato del mese precedente e atteso dal consensus. Guardando nel dettaglio dei componenti che formano l’indice, quello relativo alle vendite dei prossimi sei mesi è sceso di due punti (a 80), mentre quello rappresentativo dell’arrivo dei possibili acquirenti è calato a 65 punti (-4).

“Il settore del real estate Usa era andato molto male nel 2020 rispetto al resto del mercato, per cui la corsa del 2021 è in parte attribuibile a un rimbalzo”, spiega Kevin Brown, analista di Morningstar. “Nel quarto trimestre dell’anno scorso, l’indice settoriale Morningstar ha iniziato a indebolirsi a causa dell’arrivo della variante Omicron che ha fatto temere un aumento dei ricoveri e nuovi lockdown che avrebbero potuto bloccare l’attività edile”.

Ma ci sono altri elementi da tenere in considerazione. “Sia da parte degli acquirenti che dei venditori ci sono timori riguardo all’inflazione, all’atteggiamento della Banca centrale (una stretta nella politica monetaria inciderebbe sul costo dei mutui) e sulla reale tenuta della ripresa economica”, spiega Brian Bernard, Director della equity research nel comparto industriale di Morningstar.

A seguito dell’arrivo della variante Omicron, Morningstar ha ridotto la previsione di crescita del Pil Usa per il 2022 al 3,9% dal 4% stimato a novembre.

Per quanto riguarda l’inflazione, le stime per il 2022 sono state portate al 3,6% dal 2,8% precedente.

I problemi dei costruttori
Nel caso dei costruttori, in particolare, le imprese stanno facendo i conti con la mancanza di manodopera e di materiali oltre che con i ritardi nei controlli e nell’ottenere i permessi.

“Per il 2022 ci aspettiamo un modesto aumento, rispetto al 2021 dell’apertura di nuovi cantieri, a causa soprattutto delle difficoltà nelle forniture”, dice Bernard. “La nostra previsione è inferiore di circa il 2% rispetto al consensus degli altri analisti. Tuttavia, siamo fiduciosi che i problemi dal lato dell'offerta diminuiranno con l'avanzare dell’anno”.

Andamento apertura nuovi cantieri dal 1980
Nuovi-cantieri-Usa

 

 


Fonte: Morningstar Direct

Costi alti
Un altro aspetto da non sottovalutare è il costo delle case che potrebbe frenare gli acquisti.

Il prezzo medio di vendita delle nuove case è aumentato nel terzo e quarto trimestre del 2021, raggiungendo quasi 408 mila dollari”, dice l’analista. “I prezzi delle abitazioni esistenti hanno raggiunto un record di quasi 378 mila dollari nel giugno 2021. Da allora sono scesi a circa 360 mila dollari, ma è un dato ancora alto rispetto ai livelli prepandemici (meno di 300 mila)”.

 

 

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Info autore

Marco Caprotti

Marco Caprotti  è Giornalista di Morningstar in Italia.