Lei gestisce un fondo immobiliare con una prospettiva europea, ma in quali paesi trova le migliori opportunità?
Diamo la priorità ai paesi della zona euro, ma può capitare di investire anche al di fuori. In realtà una delle difficoltà del mercato immobiliare dell’area euro è il basso livello di capitalizzazione. Per esempio, il titolo a maggior capitalizzazione è Rodamco in Olanda, con appena 3,6 mld di euro. Questo spiega la necessità di approfittare di tutte le opportunità che si presentano. A titolo di confronto, i titoli immobiliari rappresentano solo l’1% della Borsa di Parigi e il 2% di quella di Londra.
Il nostro approccio è molto pratico: utilizziamo l’indice IEF in euro, però non rinunciamo ad investire ad esempio nel Regno Unito o in Svizzera. D’altra parte siamo autorizzati a investire dal 5 al 10% del portafoglio in valori che non sono esclusivamente immobiliari, come per esempio le autostrade francesi.
E nella scelta dei titoli, di quali altri aspetti tiene conto?
Come ogni altro gestore, sono le potenzialità di crescita che ci spingono a preferire un titolo piuttosto che un altro. Ma non c’è una regola in generale perché il mercato europeo è eterogeneo e il settore immobiliare segue cicli distinti.
In Uk, ad esempio, stiamo assistendo a un momento di superofferta dovuto in particolare alle difficoltà dell’industria finanziaria, che è molto importante a Londra. La debolezza attuale cesserà quando le banche miglioreranno la loro situazione e cominceranno nuovamente ad assumere.
A Bruxelles, la situazione è completamente diversa e questo permette di realizzare degli arbitraggi a livello geografico.
Quali sono le principali tendenze in Europa?
Innanzitutto il fatto che vi sono mercati che si muovono seguendo dei cicli differenti, che siano essi immobili commerciali, uffici, o residenze. Inoltre, bisogna tenere in conto le caratteristiche di Borsa dei titoli immobiliari, molti dei quali trattano a sconto rispetto al loro attivo netto. Questo soprattutto nel Regno Unito.
Si tratta di uno degli ultimi mercati che ancora non ha beneficato di una riforma fiscale come gli altri. Non è dunque improbabile che assisteremo a una minore imposizione fiscale sui risultati e le plusvalenze. Questa tendenza ha avuto come effetto la riduzione degli sconti fiscali in rapporto al valore netto dei titoli immobiliari. Nei Paesi Bassi essi hanno uno sconto fiscale praticamente nullo.
I mercati azionari stanno recuperando. I fondi immobiliari non rischiano di perdere il loro appeal?
Ritengo che il settore continuerà a seguire un certo andamento, un andamento autonomo. Si tratta di un comparto per nulla sopravvalutato e che non ha ragione di subire ribassi. Pensiamo che un 5-6% di rendimento sia una buona base di redditività. D’altra parte possiamo pensare a una rivalutazione del capitale che va dallo 0 al 10% l’anno.
Inoltre il rapporto rischio/rendimento è interssante e si tratta di un settore che ha guadagnato la sua legittimità. Non solo a causa della caduta dei mercati, ma anche grazie alla riscoperta delle sue potenzialità all’interno di un programma previdenziale.
