La recente sovraperformance delle azioni immobiliari in Europa va attribuita ad alcuni fattori particolari, come le valutazioni attraenti, un dividend yield relativamente elevato, la chiarezza del proprio modello di business, la sostenibilità degli utili, la natura difensiva di questo asset e le attese in calo di rendimenti interessanti delle azioni tradizionali.
Guardando avanti, il settore immobiliare in Europa prezza ancora a liv
elli scontati rispetto al valore intrinseco delle società. Inoltre, continua a esservi incertezza sulla sostenibilità della ripresa economica e sull’outlook per il mercato azionario in generale. Perciò le azioni del settore immobiliare rimangono un investimento attraente, data la loro natura difensiva.
Come sceglie le azioni da tenere in portafoglio?
Abbiamo identificato un universo di oltre 150 società europee che operano nell’industria degli immobili commerciali. Combiniamo un approccio di tipo top-down con la metodologia bottom-up per gestire gli asset immobiliari. Nel processo top-down, valutiamo i fattori ciclici che influenzano il mercato immobiliare; per determinare quali Paesi e settori sono i più attraenti, analizziamo le caratteristiche dell’offerta e della domanda del mercato all’interno di ogni Paese. Per meglio capire le potenzialità di crescita, sviluppiamo i rendimenti attesi per ogni segmento di mercato e da queste stime risultano le nostre scelte di sovra o sottoesposizione.
Quindi usiamo l’analisi bottom-up per trovare i singoli titoli all’interno della matrice top-down. Usiamo un modello proprietario di valutazioni che tiene conto di alcune variabili come il rapporto Prezzo sui Net asset value (P/Nav) oltre ad analisi fondamentali.
Cosa c’è di diverso nella gestione di un fondo che investe sul settore immobiliare rispetto a un fondo “tradizionale”?
Le azioni immobiliari sono titoli ibridi: i loro rendimenti dipendono più dai movimenti del mercato immobiliare e meno dall’andamento della Borsa. Un buon investimento è quello che tiene conto di entrambi questi fattori.
Nel 2001 il fondo era nell’ultimo quartile della sua categoria, mentre quest’anno è uno dei migliori. Cos’è successo?
E’ il risultato delle caratteristiche della categoria cui apparteniamo, che include fondi che investono sia sul mercato europeo che su quello statunitense. Nel 2001 il mercato immobiliare negli Usa ha offerto rendimenti, in euro, di circa il 20%, mentre l’area euro ha mostrato una performance praticamente nulla, pari allo 0,4%. Questo spiega la nostra relativa sottoperformance dell’anno scorso. Ma se il confronto lo si effettua rispetto agli altri fondi che investono sul settore in Europa, allora saremmo nel primo quartile.
Quali sono le differenze del settore in Europa, Asia e Stati Uniti?
Storicamente i mercati immobiliari statunitense ed europeo mostrano caratteristiche simili, sempre sulla scia degli Usa, che è il più grande e il più sviluppato, con una storia più lunga e caratterizzata da elevata trasparenza. In Europa, invece, rimangano ancora alcune differenze tra le regole di contabilità dei singoli Paesi e delle diverse società. Tuttavia, nel corso degli ultimi anni, si è avviato un trend in cui le differenze si stanno attenuando.
Il mercato immobiliare asiatico è meno correlato con gli altri ed è più volatile, ha un peso maggiore nei listini locali e sono di più le società operative in business collegati ma non focalizzati sul settore immobiliare. Questo rende le azioni asiatiche più correlate con l’andamento delle Borse rispetto a quelle Usa ed europee.
A chi consiglia un fondo di questo tipo e con che peso nel portafoglio?
Quello immobiliare è un investimento che offre molti vantaggi, come la bassa volatilità, l’attraente potenzialità di rendimento e la bassa correlazione con altre classi di investimento. I titoli immobiliari quotati in Europa offrono una buona diversificazione del portafoglio perché la correlazione con altri asset, come le azioni e le obbligazioni, è ai minimi storici e sta diminuendo ancora.
Su quali titoli punta e perché?
Sovrapesiamo Francia, Spagna e Italia perché le prospettive del mercato sono attraenti, mentre stiamo lontani dal business su attività commerciali in Svezia e Olanda perché la crescita è stimata meno interessante.
In Italia quali titoli prediligete?
Preferiamo le società immobiliari attive nel business degli uffici e dei centri commerciale delle maggiori città.
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