E’ ancora presto per dire se la bolla stia per scoppiare. Certo è che il comparto immobiliare sembra aver perso lo smalto che lo contraddistingueva fino a qualche tempo fa. L’indice Msci mondiale del settore nell’ultimo mese ha guadagnato solo lo 0,4%, mentre nel trimestre ha perso il 4,4%.
I segnali che le cose possano mettersi male per chi in questi anni ha investito nel mattone ci sono tutti. Negli Stati Uniti, i prezzi degli immobili stanno scendendo. In Inghilterra, che nel comparto in Europa ha sempre fatto da capofila, i tassi di interesse stanno salendo. La Spagna e l’Irlanda da parte loro potrebbero essere vicine al crollo dei prezzi.
Il cattivo stato di salute dell’America viene confermato dai prezzi delle case nella zona di New York, un’area che fino ad ora sembrava essere immune dagli alti e bassi del mercato. Dall’inizio dell’anno il valore delle abitazioni è sceso di oltre l’8% rispetto allo stesso periodo del 2006. Salgono, ma a rilento, le quotazioni in California. Dal 1998 i prezzi nella zona di Silicon valley e San Mateo sono aumentati rispettivamente del 110% e del 129%. Nel primo trimestre del 2007 la crescita è stata del 3%. A livello nazionale, secondo i dati della National Association of Realtors (l’organizzazione che raggruppa i proprietari di immobili), i prezzi delle case nel 2007 scenderanno dello 0,7%. Potrebbe essere il maggior declino dai tempi della Grande Depressione degli anni ’30.
I motivi di questa crisi sono diversi. I tassi di interesse sono aumentati, ma in generale la situazione macroeconomica, con un aumento della disoccupazione a livelli che non si vedevano da almeno quattro anni, gioca la sua parte. Sull’onda del boom immobiliare, inoltre, si è costruito molto e l’offerta adesso è superiore alla domanda con inevitabili ricadute sul prezzo. Un’altra spallata è arrivata dalla crisi dei cosiddetti subprime (mutui a basso costo riservati alle persone meno abbienti) che ha rischiato di mandare all’aria l’intero sistema americano dei mutui.
Lo scenario non è migliore in Europa. Secondo uno studio del governo spagnolo il prezzo delle case quest’anno aumenterà del 3-5%. Si tratta del livello più basso dal 1998. L’anno scorso l’aumento aveva toccato il livello record del 15%. In Irlanda, un altro Paese dove in questi anni si è registrato il boom immobiliare, a marzo i prezzi delle abitazioni sono scesi dello 0,6% rispetto al mese precedente, segnando la peggiore performance degli ultimi cinque anni. Anche in questo caso giocano contro gli alti tassi di interesse di Eurolandia e il peggioramento della situazione macroeconomica. Dal 1997 in Spagna la congiuntura è migliorata del 4% l’anno mentre in Irlanda del 7%. Numeri di tutto rispetto se confrontati con il tasso medio europeo del 2,2%.
E la situazione, secondo la Commissione europea non migliorerà. In Irlanda, nel 2008 la crescita rallenterà al 4% mentre nella penisola iberica sarà del 3,4%. Nell’area euro il progresso sarà del 2,5% dopo un picco del 2,6% nel 2007. Tutto questo in un momento in cui la Bce potrebbe decidere di aumentare ancora il costo del denaro.
Nonostante questo scenario, dicono tuttavia gli analisti, c’è ancora la possibilità di fare buoni affari con i mattoni. Basta scegliere la strategia e i prodotti giusti. Un sistema per guadagnare con la crisi dell’immobiliare potrebbe essere lo short selling. Si prendono in prestito delle azioni, si vendono prima che il valore scenda, si ricomprano quando i prezzi sono crollati e dopo aver restituito i titoli al proprietario si intasca la differenza.
Chi trovasse troppo complicato questo sistema può investire in un hedge fund (direttamente o tramite un fondo di fondi) specializzato nell’immobiliare. Per questo tipo di società, infatti, lo short selling è pratica quotidiana.
