E’ necessario distinguere il mercato degli immobili da quello dei titoli azionari di settore. Nel primo caso, l’investimento è diretto in uffici, centri commerciali, edifici industriali, ecc., nel secondo è indiretto, perché il target sono le società. Il mercato degli immobili, e i fattori macroeconomici, demografici e ciclici che lo influenzano, sono un punto di partenza nel processo decisionale, ma la scelta dei titoli tiene anche conto delle valutazioni, in termini di rapporto tra prezzo e valore patrimoniale netto.
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I titoli immobiliari sono una classe di attività difensiva e anti-ciclica, con una scarsa correlazione nei confronti delle azioni e delle obbligazioni. Oltre a rendimenti attraenti in tempi avari di risultati per le Borse, questi titoli hanno storicamente un livello di rischio inferiore all’equity. La deviazione standard dell’indice GPR General real estate securities Europe è del 12,8% contro il 20,5% dell’Msci Europe.
Le grandi differenze geografiche nel settore immobiliare sono un problema o un’opportunità?
I mercati immobiliari stanno diventando sempre più internazionali e questo è sicuramente positivo. Ma anche la diversificazione geografica rappresenta un vantaggio, perché esiste una bassa correlazione tra Paesi e regioni. Ad esempio, tra l’Europa e il Nord America è di 0,52 punti, tra il Regno Unito e la Germania di 0,24.
Come viene sfruttata questa situazione?
A livello globale, preferiamo l’area europea e asiatica a quella americana. Nel Vecchio continente, abbiamo un’esposizione superiore al benchmark sulla Francia e l’Italia, mentre sottopesiamo Svezia, Olanda, Belgio e Svizzera. E’ stato ridotto anche il peso del Regno Unito, limando soprattutto le posizioni nelle società minori.
Qual è, invece, la preferenza in termini di settori?
Siamo focalizzati sul mercato degli uffici e dei centri commerciali, mentre è limitato il peso di quelli residenziale e alberghiero. Inoltre, la recente ripresa dell'attività aziendale in Europa ha reso interessante a il livello valutativo il mercati degli immobili pubblici.
I titoli immobiliari hanno ancora spazi di apprezzamento?
I prezzi sono attraenti, specie se comparati con le valutazioni del mercato “reale”. Inoltre, le valutazioni sono a livelli storicamente minimi e i bassi tassi di interesse rendono i rendimenti allettanti, nonostante gli ingenti investimenti nel real estate. Un’ulteriore spinta potrebbe arrivare dalle riforme nel settore dei fondi immobiliari, in atto in vari Paesi, tra cui la Francia e il Regno Unito.
Le informazioni contenute in questo articolo sono esclusivamente a fini educativi e informativi. Non hanno l’obiettivo, né possono essere considerate un invito o incentivo a comprare o vendere un titolo o uno strumento finanziario. Non possono, inoltre, essere viste come una comunicazione che ha lo scopo di persuadere o incitare il lettore a comprare o vendere i titoli citati. I commenti forniti sono l’opinione dell’autore e non devono essere considerati delle raccomandazioni personalizzate. Le informazioni contenute nell’articolo non devono essere utilizzate come la sola fonte per prendere decisioni di investimento.