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Fondi immobiliari, il fisco ci rimette mano

L'aliquota sul capital gain aumenta. Per i "familiari" è introdotta la patrimoniale dell'1%.

Sara Silano 16/07/2008 | 08:32
La manovra d’estate ha scritto un’altra pagina nella travagliata storia dei fondi immobiliari. Tra le misure fiscali comprese all’interno del Decreto legge n. 112/08, entrato in vigore lo scorso 25 giugno, è stato previsto l’innalzamento dal 12,5% al 20% della ritenuta operata dalla società di gestione sui proventi percepiti dall’investitore in fondi immobiliari e un prelievo annuale, a titolo di imposta patrimoniale, con aliquota dell’1%, per i fondi immobiliari chiusi “familiari” con prevalente apporto di immobili o di partecipazioni in società immobiliari.

E’ stata anche introdotta la presunzione di residenza nel territorio dello Stato di quelle società ed enti esteri che detengono più del 50% delle quote di fondi immobiliari e sono controllati da soggetti residenti in Italia.

L’innalzamento dell’aliquota, a differenza dell’imposta patrimoniale, riguarda tutti i fondi. Spiega Leo De Rosa, commercialista dello studio Russo, De Rosa, Bolletta & associati: “Sono assoggettati a ritenuta, con la nuova aliquota del 20%, i proventi periodicamente distribuiti dal fondo ai propri investitori e quelli frutto della differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione della quota di partecipazione al fondo e il costo di sottoscrizione o acquisto delle quote stesse. Sono escluse dall’incremento della tassazione le plusvalenze derivanti dalla negoziazione con terzi cui continua ad applicarsi una tassazione in misura pari al 12,50%”.

L’imposta patrimoniale sui fondi “familiari” è applicata nel caso la maggior parte degli asset sia ottenuta con apporti di immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società del real estate. Non sembra, invece, che colpisca quegli strumenti il cui patrimonio è prevalentemente costituito mediante versamenti in denaro. Essa è calcolata sul valore netto del fondo.

“Sono considerati ‘familiari’ i fondi immobiliari chiusi”, ricorda De Rosa, “i cui partecipanti sono meno di dieci e non appartengono alle categorie dei fondi di previdenza complementare, degli organismi di investimento collettivi del risparmio, degli enti ed organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia, degli investitori istituzionali esteri residenti in Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni, delle banche centrali o organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato, degli imprenditori individuali e degli enti pubblici e di previdenza obbligatoria”.

Inoltre, rientrano tra i “familiari” i fondi immobiliari riservati o speculativi detenuti per più dei due terzi da una o più persone fisiche (al di fuori del regime d’impresa) legate fra loro da rapporti di parentela e affinità, società ed enti di cui tali soggetti detengano il controllo o una partecipazione agli utili superiore al 50% e i trust con le stesse caratteristiche.

“L’imposta patrimoniale rappresenta un aggravio fiscale non di poco conto i cui maggiori effetti, tuttavia, si avranno sui fondi immobiliari cosiddetti di gestione rispetto a quelli proprietari di iniziative immobiliari da sviluppare”, sostiene De Rosa. “Infatti, essendo l’imposta calcolata sul Nav (net asset value), sarà maggiore in presenza di immobili ultimati (e messi a reddito) rispetto alle iniziative immobiliari di sviluppo che, in termini di valore di mercato, devono ancora esprimere tutto il loro potenziale economico”.

Per i fondi familiari, inoltre, si profila una potenziale doppia imposizione dal momento che gli incrementi patrimoniali del fondo vengono, una prima volta, tassati in capo allo stesso, sotto forma di imposta patrimoniale e, successivamente, in capo ai detentori di quote, quando vengono distribuiti sotto forma di proventi. “A fronte di questa doppia imposizione”, spiega De Rosa, “il Decreto non ha previsto alcun correttivo (ad esempio mediante un meccanismo di credito d’imposta) per il recupero, da parte dei quotisti, di quanto (indirettamente) già pagato sotto forma di imposta patrimoniale”.

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Info autore Sara Silano

Sara Silano  è caporedattore di Morningstar in Italia